Cleveland

In Cleveland richten we ons op geselecteerde wijken en voorsteden waar aankoopprijzen, huurvraag en de staat van de panden bij onze beleggingsstrategie passen. Vergeleken met Columbus letten we extra op de oudere woningvoorraad, gemeentelijke eisen en de kosten van onderhoud.

• Cleveland HeightsDuplexen en grotere woonpanden, waaronder value-add-kansen waarbij een renovatie de staat van het pand, de huurinkomsten en de mogelijke taxatiewaarde kan verbeteren.
• EuclidBetaalbare duplexen en panden voor langetermijnverhuur waarbij de aankoopprijs een aantrekkelijk rendement ondersteunt. We letten extra op de staat van het pand, gemeentelijke nalevingseisen en mogelijke reparatieverplichtingen.
• Geselecteerde wijken aan de westkant en nabije westkantPanden waarbij vergelijkbare huren, aankoopprijzen en de bereikbaarheid van werk de belegging ondersteunen.
• Geselecteerde wijken aan de oostkantKansen die we beoordelen op de situatie per straat, huurvraag, onroerendezaakbelasting, onderhoudsbehoefte en totale cashflow.

Dit zijn doelgebieden voor selectieve aankopen, geen algemene aanbevelingen. We beoordelen elk pand afzonderlijk en controleren het huurpotentieel voordat we een bod doen.

Lokale kennis is in Cleveland extra belangrijk, omdat de staat van panden, gemeentelijke regels en huurcijfers sterk kunnen verschillen tussen wijken en zelfs tussen nabijgelegen straten.

Onze voorkeur gaat uit naar een duplex of klein meergezinspand met twee zelfstandig te verhuren eenheden. We kijken naar verhuurklare panden, waarbij de bestaande huurinkomsten de aankoopprijs ondersteunen, en naar value-add-panden, waarbij een goed geplande renovatie het pand kan verbeteren en de huurinkomsten kan verhogen.

Gebruikelijk aankoopbudget, geschikte duplex

$175.000–$250.000

Illustratief renovatieproject: aankoop

$200.000

Illustratief renovatieproject: renovatie

≈ $50.000

Illustratieve beoogde huur na renovatie, gezamenlijk

$3.000–$3.300

Alternatief verhuurklaar scenario, gezamenlijke maandhuur

$2.300–$2.500

Het illustratieve renovatieproject is een duplex met vier slaapkamers en twee badkamers per eenheid, met een beoogde huur van ongeveer $1.500–$1.650 per eenheid per maand, afhankelijk van actuele vergelijkbare huren en de afwerking van het pand.

Dit zijn illustratieve beleggingsscenario’s en aannames voor de doorrekening, geen gegarandeerde marktgemiddelden. We controleren vergelijkbare huren, renovatiekosten en lokale exploitatiekosten voor elk pand.

Bij value-add-aankopen houden we rekening met bouwkosten, onvoorziene kosten, financiering, aanhoudkosten en het risico dat de uiteindelijke taxatie lager uitvalt dan verwacht. We baseren een aankoop niet alleen op een optimistische waarde na renovatie.

• Werkende huishoudens die betaalbare huurwoningen zoeken
• Gezinnen die grotere woningen met meerdere slaapkamers nodig hebben
• Zorgmedewerkers en andere werknemers van grote regionale instellingen en bedrijven
• Langetermijnhuurders die liever een huis of duplex huren dan een woning in een groot appartementencomplex

Het huurdersprofiel hangt af van de wijk, de grootte en staat van het pand en de haalbare huur. We beoordelen betaalbaarheid en vergelijkbare huurvraag voordat we beslissen of een pand in onze strategie past.

Cleveland heeft een gevestigde economische basis in zorg, geavanceerde maakindustrie, engineering, financiële dienstverlening, onderwijs en logistiek.

Grote werkgevers en instellingen zijn onder meer de Cleveland Clinic, University Hospitals, MetroHealth, Sherwin-Williams, Parker Hannifin en Cleveland-Cliffs. De zorg is een bijzonder belangrijke sector voor werkgelegenheid, terwijl maakindustrie en engineering de bredere regionale economie blijven ondersteunen.

De relatief bereikbare vastgoedprijzen in Cleveland kunnen kansen bieden voor beleggers die een aantrekkelijk brutohuurrendement zoeken. Maar een lage aankoopprijs alleen maakt een pand nog geen goede belegging. Onroerendezaakbelasting, verzekering, reparaties, leegstand, gemeentelijke eisen en de staat van de woningvoorraad beïnvloeden allemaal het uiteindelijke rendement.

We zien Cleveland als een markt voor gedisciplineerd, cijfergedreven beleggen, niet voor kopen alleen omdat een pand goedkoop lijkt.